不久前據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月全國(guó)商品房待售面積高達(dá)78142萬(wàn)平方米，再度創(chuàng)下近10多年來(lái)的歷史峰值。
盡管5月底回落至77427萬(wàn)平方米，但仍然比去年年底多了整整2100萬(wàn)平方米，這也意味著今年平均每月新增庫(kù)存繼續(xù)超過(guò)了420萬(wàn)平方米，更別提其中近一半比例的庫(kù)存還都是非住宅，比如大量的公寓、商鋪、寫(xiě)字樓，這類產(chǎn)品本身去化周期就非常長(zhǎng)，有的城市要幾十年才能賣完，壓力之大可想而知。
與此同時(shí)二手房的庫(kù)存量也再創(chuàng)新高，對(duì)比去年11月和今年6月重點(diǎn)城市的掛牌情況，大部分還是呈現(xiàn)出天量庫(kù)存與“以價(jià)換量”并存的局面。
不得不說(shuō)，現(xiàn)在全國(guó)的一二手房都處于庫(kù)存高位狀態(tài)，也因此，6月13日國(guó)常會(huì)上首次提出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，明確下半年還將繼續(xù)猛攻去庫(kù)存。
今天讓我們來(lái)看看，高庫(kù)存背后還有哪些值得挖掘的細(xì)節(jié)。
先來(lái)看總體情況。
年初統(tǒng)計(jì)了137個(gè)典型城市的庫(kù)存規(guī)模，其中42個(gè)城市、占比30%，去化周期都在3年到5年的范圍內(nèi)，更夸張的是還有26個(gè)城市足足超過(guò)5年。
就庫(kù)存面積來(lái)說(shuō)，一如我們常年來(lái)數(shù)據(jù)跟蹤的結(jié)果，重慶作為全國(guó)供應(yīng)第一城，庫(kù)存依然穩(wěn)居第一、基本沒(méi)怎么下來(lái)過(guò)。不乏單個(gè)小區(qū)掛牌超過(guò)1000套，也同時(shí)是二手掛牌量最大的城市。緊隨其后的是成都和沈陽(yáng)，廣州的庫(kù)存在一線城市中也較為突出。
那么，這些庫(kù)存的樓齡分布又是怎么樣的呢？截止4月底，全國(guó)重點(diǎn)110城中有19%的庫(kù)存在2015年及以前，也就是樓齡超過(guò)10年，更大規(guī)模54%的庫(kù)存集中在2020到2023年這四年供應(yīng)的，樓齡還在5年以內(nèi)。
細(xì)分到單個(gè)城市，庫(kù)存年份呈現(xiàn)出了不同的狀態(tài)。第一種就是大家熟知的比較新的發(fā)展城市，比如杭州，有一半的庫(kù)存都來(lái)自最近10年，也就是2015年后的次新房為主； 第二種以西安、蘇州、成都、重慶等為代表，這些城市的庫(kù)存分布比較均勻，差不多每個(gè)年份的供應(yīng)都有，主要多是2005到2015年的房子。
還有一種是半數(shù)庫(kù)存超過(guò)20年以上的極個(gè)別城市，比如蘭州、太原、天津，房屋老齡化比較嚴(yán)重，和新房形成明顯分化，也就越剩越多，遲遲無(wú)法去化。
再?gòu)?span style="font-style:inherit;font-weight:600;font-size:inherit;line-height:inherit;vertical-align:baseline">面積段的角度來(lái)看庫(kù)存，全國(guó)目前的庫(kù)存主力是100到140平產(chǎn)品。
前兩年100到120平的占比還只有22%，隨著供應(yīng)的持續(xù)加大，今年4月進(jìn)一步提升到了24%，120到140平也從17%提高到了20%。因此，兩者加起來(lái)足足有44%，快占了整個(gè)庫(kù)存的半壁江山。
70平以下和70-100平的庫(kù)存分布各在10%和15%左右。
更極致一點(diǎn)，180平以上的豪宅庫(kù)存也有小部分庫(kù)存，不過(guò)由于產(chǎn)品本身銷售周期就比較長(zhǎng)，平均去化都要在6年左右的時(shí)間。100-140平的面積段對(duì)應(yīng)到戶型方面，也是三房和四房的庫(kù)存占比排在前面，三房的庫(kù)存占比多達(dá)52%，四房也有28%。
近年來(lái)“去庫(kù)存”的辦法總結(jié)下來(lái)，主要是這三招：供給側(cè)縮表、需求端減負(fù)、制度性更新。
首先就是控制土地出讓，供應(yīng)量明顯下降。以庫(kù)存第一城重慶為例，去年市區(qū)僅成交20宗宅地，合計(jì)成交建面135萬(wàn)平方米，只有新房全年交易量的四分之一不到，推動(dòng)廣義消化周期下降了差不多9個(gè)月。
鄭州同樣如此，去年土地成交宗數(shù)也比巔峰期少了超過(guò)130宗，創(chuàng)下歷史新低。
而且這幾年的容積率也在不斷降低，在減少土地供應(yīng)的同時(shí)，打造更多的低密社區(qū)以提升居住品質(zhì)，都是推動(dòng)鄭州能在去年成為全國(guó)“去庫(kù)存”第一城的重要原因。
房企新盤供應(yīng)隨之減少，推盤節(jié)奏也跟著放慢。重慶和鄭州之外，青島、長(zhǎng)春、深圳、東莞多地都處于新房供不應(yīng)求的狀態(tài)。
其次就是打開(kāi)政策限制，充分為購(gòu)房者減負(fù)。
不久前，廣州正式宣布全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率，成為全面放開(kāi)的第一個(gè)一線城市。
與此同時(shí)各地的公積金也在加大支持力度，能使用公積金的場(chǎng)景越來(lái)越多了，滿足大家的多元化生活需求。既能買新房、二手房還有本小區(qū)的停車位，還能用于老舊電梯更新、保障房的首付款，跨城跨省的互聯(lián)協(xié)同也在不斷加強(qiáng)。
最后是創(chuàng)新性出臺(tái)了多種針對(duì)性制度。比如收購(gòu)存量一二手房源、發(fā)放地方專項(xiàng)債和重啟房票等，進(jìn)一步促進(jìn)庫(kù)存指標(biāo)下降。像上海閔行就在近期宣布將收購(gòu)部分存量商品房源，用作保障性租賃住房，在郊區(qū)新房去化問(wèn)題上又多了“以購(gòu)代建”的新模式。廣東惠州就充分利用地方專項(xiàng)債，來(lái)收購(gòu)存量土地，光是年初就計(jì)劃掏出127.5億元的巨款，柳州、天津、廣州三個(gè)城市的擬收儲(chǔ)價(jià)格，也紛紛都超過(guò)了70億元。
鄭州、無(wú)錫則是進(jìn)行了轟轟烈烈的房票安置，針對(duì)房票的適用范圍、兌付流程以及房票細(xì)則等都進(jìn)行了優(yōu)化，又強(qiáng)勢(shì)助推了一波當(dāng)?shù)氐膸?kù)存消化。
此外，中央財(cái)政部直接支持的城市更新也在快速推進(jìn)。6月初公布有哈爾濱、濟(jì)南、烏魯木齊等20城入選名單，都將在近期獲得定額補(bǔ)助，我們可以看到，現(xiàn)在全國(guó)各個(gè)城市不僅在放開(kāi)限購(gòu)限售。
而且從首付到公積金、從舊城改造到城市更新，幾乎把所有的工具方法都利用起來(lái)，盡一切所能的去庫(kù)存。
分析完了這么多重點(diǎn)城市，我們?cè)賮?lái)看看典型房企的情況。
畢竟存貨作為房企的一項(xiàng)重要流動(dòng)資產(chǎn)，是支持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的根本，但是也面臨去化、結(jié)轉(zhuǎn)、減值等諸多不確定性。
截止2024年底，全國(guó)50家上市房企的存貨規(guī)模為7.4萬(wàn)億元，連續(xù)兩年呈現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)。經(jīng)過(guò)去年一年的努力，足足有47家房企的存貨規(guī)模下降。
其中，萬(wàn)科、碧桂園兩家的存貨減少最多，分別達(dá)到1827和1576億元。
以下降最猛的萬(wàn)科為例，去年年底，找廣州當(dāng)?shù)馗鼡Q了廣州南站的三宗地塊，優(yōu)化了土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。今年5月又把杭州河語(yǔ)光年府的75套毛坯房，賣給杭州安居集團(tuán)轉(zhuǎn)作保障性住房，把手頭的存量新房進(jìn)行了迅速變現(xiàn)。
少部分披露存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的房企，也都面臨不同程度的去化壓力。最夸張的京投發(fā)展直接突破了10000天，在北京的北熙區(qū)、森與天成幾個(gè)新房TOD項(xiàng)目都賣的不理想。排在第二的華夏幸福也接近4800天，算起來(lái)比13年還要多。
具體到房企囤積的現(xiàn)房庫(kù)存，可分為住宅類、商業(yè)類、車庫(kù)類等幾類不同業(yè)態(tài)也就是。說(shuō)，既要做好這些庫(kù)存項(xiàng)目的分析，也要及時(shí)加大折扣讓利 。還有和政府合作以收儲(chǔ)模式處理閑置地塊和項(xiàng)目，加大大宗資產(chǎn)變現(xiàn)力度到處“賣賣賣”等，對(duì)癥下藥。
為了加快消化存量，房企們也都使出了渾身解數(shù)：
萬(wàn)科推出了“瘦身健體”一攬子方案，把削減存量資產(chǎn)放在重中之重；
龍湖集團(tuán)將重點(diǎn)從提升運(yùn)營(yíng)能力以及項(xiàng)目精細(xì)化管理，兩方面著手去庫(kù)存；
連優(yōu)等生綠城中國(guó)和華潤(rùn)置地，也表示今年要繼續(xù)改善去庫(kù)存問(wèn)題……
去庫(kù)存是一個(gè)老生常談而又異常宏大的命題，背后涉及到太多方方面面。
面對(duì)當(dāng)下復(fù)雜且不確定的樓市，去庫(kù)存以回流資金成為行業(yè)共識(shí)，需要每一座城市通過(guò)土地供應(yīng)“縮量提質(zhì)”，新房供應(yīng)呈現(xiàn)“量少質(zhì)優(yōu)”，還有政策組合拳等方式全力以赴。
雖然今年以來(lái)樓市表現(xiàn)總體向好，部分城市消化了不少存量，可以說(shuō)是近10年來(lái)最大力度的一次“去庫(kù)存?！?
但整體而言，當(dāng)前樓市的階段回穩(wěn)仍然需要時(shí)間，才能把庫(kù)存控制到健康理想的范圍內(nèi)，各地政府和房企們也才可以重新輕裝上陣。
